为什么市场对万科股票失去信心

2021年6月21日12:01:12 评论 236

最近一段时间,无论是网上还是其他投资圈在讨论万科A和中国平安的话题很多,因为这两支曾经国内价值投资的标杆企业,在今年都走出了令人绝望的走势。如果只看走势,估计很多人猜不到是这两支股票,大部分肯定以为是什么不靠谱的垃圾企业。

集中供地惹的祸?

其实,今年以来地产板块,走势不好的不仅仅是万科一家地产企业,其他地产股,包括保利地产、金地集团、中南建设等等与万科的走势如出一辙。

去年以来,由于国家发布了限制地产企业无序发展的“三道红线”,导致原本依靠大量举债的,高利息,高周转的企业一下子资金链吃紧,类似某恒某大大量的负面报道,需要老总不时化解危机,引起市场的担心。当时政策出来后,由于地产商的强议价能力,很多建材后周期的的板块,比如防水板块的部分企业还是承受了一定的压力的。

后续,随着部分报表优质的地产企业,财务不断的优化,以及国家集中供地政策的出台,尽管有限价的政策,市场一度认为随着土地供应量的增加,地价会有所下降,会利好地产企业。但是没想到,集中供地后,少部分本来就不是很热的地方地价基本没变,大部分原来热度就很高的城市地价不跌反涨,股价又跌一波。

代表性的消息就是,5月中旬,杭州首轮集中供地后,拿了5块地的滨江集团董事长自爆相关项目争取做到1%~2%的净利率,让市场大跌眼镜。虽然董事长这样爆料真实的意图不好说,但是从集中供地后的地价溢价率能看出来,在最高层不停地强调“房住不炒”后,地产商的日子没有以前那么好过了。

地产股,地惨股?

在我看来,地产股目前的走势和国内的地产行业发展阶段有着密不可分的关系。现阶段来看,随着我国城镇化率接近70%,长期来看,地产行业的增速会越来越慢(我说的是增速,不是增量)。相对于10多年前的高增速,A股的龙头企业也曾经给到过20倍PE,但是面对一个看不到未来的行业,虽然有类似万科这样的优秀的地产开发商业,但是估值很难给的高。最近板块估值就是在5~7倍PE波动。7倍PE算便宜了,跌到5倍PE很多投资者也受不了啊。

简单说,行业的发展阶段决定了现阶段地产企业的估值给不上去。

那肯定有投资者会这样想,既然目前已经很便宜了,那么像万科这种优秀的地产公司,2020年年报中货币资金就1900+多亿,净负债率仅为18%,融资成本4%+,以及另外上市公司体内还有物业、商管等业务。很明显公司是低估的啊,从价格低于价值的角度看,我买它肯定赚钱啊。

这个问题我这么看:

第一,如果资金量很大,大到可以私有化万科或者成为其控股股东,这个做法可以,显然几乎不可能;

第二,如果做不到第一点,那么二级市场投资万科的收益无非来自两方面,一个是公司的分红,万科的股息率这几年一直维持在4%+,我相信大部分股票投资人每年这点收益是看不上的。但是如果公司能大幅提高分红的额度,或者大规模的回购公司股票,那么我相信会有更多的投资者短期内会选择万科的。

另一个是股票价格的上涨。短期内,股价的上涨需要催化剂,最有效的催化剂当然就是国家放松对地产行业的限制,但是显然概率非常非常低。由于万科已经是一家顶级的地产开发企业,并且在物业、商管、仓储物流、智能化等方面都有很好布局,目前看不到公司经营上能有更大的突破。因此,基本面的利好很难刺激股价。

但是,万科就没有机会了吗?我觉得也不是。复盘历史上地产股的走势,基本都是行业本身比较困难的时候,二级市场地产股的走势比较好。反而在行业本身很好的时候,走势大多并不如人意。目前的情况看,如果国家紧抓房住不炒,经过时间的大浪淘沙,像万科这样优秀的企业肯定会等到“剩者为王”的那一天,只是时间可能会比较久。现在因为这个逻辑买入,可能时间上划不来。而万科上市公司体内的其他业务支撑不起目前近3000亿的市值。

因此,地产板块,没有选万科,而是选择了纯粹依靠商业地产的高速发展就能支撑现在市值的新城控股。

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